Airbnb Наръчник2019-02-28T16:28:38+00:00

Airbnb Наръчник: Как да печелим 1500 лв. на месец от наем?

Малка книжка, която казва как да използваме Airbnb, за да печелим от наеми и да имаме сигурността от инвестиция в имот.

Airbnb Наръчник
Airbnb Наръчник Станимир Ненов

За автора и историята на книгата

Станимир Ненов. Регистрирах се в Airbnb в началото на 2014 г. с цел пътувания, а в началото на 2015 г. пуснах първия си имот в Airbnb. Веднага започнах да печеля доста по-добри пари в сравнение с отдаване на дългосрочен наем. Малко след това пуснах втори мой имот в Пловдив. След това се сдобих с трети имот в София – специално за Airbnb. Година след това и с четвърти имот в София – отново само с тази цел.

Нямах възможност да се занимавам с Airbnb, защото имам бизнес и семейство. Ето защо създадох система за управление на имотите, така че аз да нямам грижи. През 2015 г. бях една година в Сан Франциско по бизнес повод. През това време имотите в България продължиха да правят пари за мен. За престоя си там наех апартамент дългосрочно, който преотдавах в Airbnb за краткосрочен наем. Така системата ми проработи и там – изкарвах добри допълнителни пари и можех да си позволя да живея на топ локация в най-скъпия град в САЩ.

Към началото на 2017 г. вече бях научил много за Airbnb – познавах всичко в системата и имах изградена структура за управление на имотите ми.

На същия етап се намираше и моят бъдещ бизнес партньор Мила Григорова. Решихме да обединим ресурса си и да създадем компания за управление на имоти в Airbnb. Създадохме Instahost. Стартирахме бурно – не можехме да смогваме на нови клиенти. Компанията поддържаше имоти в София, Пловдив, Варна и Бургас. Към момента в Instahost взехме решение да се концентрираме върху най-силните си апартаменти и да ликвидираме останалата част от бизнеса. Но това е друга тема.

За всички тези години научих страшно много за Airbnb. Учих от мои грешки, учих от грешки на други, учих най-вече от опит. Откакто придобих популярност с Instahost, познати и непознати започнаха да ме питат какво ли не по темата за Airbnb. Аз им отговарях. Сега дойде моментът, в който реших да компилирам всички отговори в една малка книжка. Надявам се да ви бъда полезен.

Станимир е на 30 години, баща и съпруг. Основател на “pravatami.bg – разкодираните закони” – нестопански проект с цел да предоставя полезна и практична правна информация на разбираем език. Основател на Advokatami.bg – компания, която предоставя висококачествени правни услуги със страхотно клиентско обслужване. За работата си Станимир е отличен с грамота “Джон Атанасов” от Президента на България и е в класацията “40 до 40”. Извън бизнеса си Станимир инвестира в американски публични компании и управлява малък семеен инвестиционен фонд. 

Съдържание

В книгата става дума за това как да се възползваме от Airbnb, за да имаме висок месечен доход, без да се налага да работим за него. Как се инвестира в имоти, които да носят печалби от краткосрочни наеми? Как това, в сравнение с алтернативата за дългосрочен наем, е в пъти по-изгодно? Книгата покрива всичко нужно от А до Я, за да се постигне въпросната печалба. Как да разберем кога е добър момент за покупка? Къде, какъв апартамент да купим и как да го обзаведем? Как да публикуваме успешно имота си в Airbnb и каква ценова политика да наложим? Как да спестим пари от банкови такси и валутни преводи при получаване на парите от Airbnb? Как дейността ни да бъде легална? Как да си организираме управлението на имота: настаняване и самонастаняване на гости, комуникация, почистване. Какви гости пътуват в Airbnb и заслужава ли си да сме Superhost? Как да подходим със съседите? Какво можем да получим от Google Maps и Booking.com? Книгата е изцяло практически ориентирана с цел да бъде максимално полезна на настоящи и бъдещи хостове в Airbnb или хора, които се интересуват от имоти.

Съдържание

ПРЕДГОВОР ОТ АВТОРА   9

ВЪВЕДЕНИЕ   11

За какво става дума в тази книжка?   11

За кого е подходяща?   13

Как да се чете и прилага?   14

Дефиниции   15

ПРЕДИМСТВА И НЕДОСТАТЪЦИ ЗА ИМОТ В AIRBNB  16

ПОКАЗАТЕЛИ ЗА УСПЕХ (МЕТРИКИ)  18

ТАБЛИЦА С ФИНАНСИ И КАЛКУЛАТОР   23

БАЗА ЗА СРАВНЕНИЕ   27

Алтернатива в тесен смисъл   27

Алтернатива в широк смисъл   29

ПОКУПКА НА ИМОТ С ЦЕЛ ИНВЕСТИЦИЯ В AIRBNB  33

ОТНОСНО ЦЕНИТЕ ЗА ПОКУПКА НА ИМОТИ    40

КАКЪВ АПАРТАМЕНТ Е ПОДХОДЯЩ?  41

ЛОКАЦИЯТА   46

ПОДХОДЯЩИ ГРАДОВЕ  47

Варна и Бургас  48

Пловдив   48

София   50

Извън България   51

ОБЗАВЕЖДАНЕ НА АПАРТАМЕНТА  52

Основните неща   52

Пълен списък (чеклист) какво трябва да имаме в имота   52

ПУБЛИКУВАНЕ (ЛИСТВАНЕ) НА ИМОТ В AIRBNB   56

Създаване на личен профил   56

Публикуване (листване) на имота   59

Условия на резервациите  69

Политики за резервации (Policies)  70

Резервации и условия за настаняване (аvailability)  73

ЦЕНИ    74

Как ценообразува Airbnb?   77

Настройка на цените  79

Специални оферти (Special Offer)  80

Отстъпки   81

Актуализация на цените  81

В заключение за цените  85

ИЗПЛАЩАНЕ НА ПРИХОДИТЕ  85

Правила (Payout Routing Rules)  86

Paysera   87

Revolut  88

Българска банка   90

PayPal  91

ДАНЪЦИ   92

ГОСТИТЕ В AIRBNB  95

Какви хора ползват Airbnb?   96

Оценките и ревютата на гостите  97

ПОСРЕЩАНЕ НА ГОСТИ  98

Самонастаняване  100

Лично посрещане на гости   104

ПОЧИСТВАНЕ, ПРАНЕ, КАМЕРИЕРКИ   110

Какви опции имаме за почистване  110

Собствена схема   112

Ред и принципи на почистване на помещения за гости   117

Поправка на неща и реакция при аварии   132

Покупка на бельо и други   133

КОМУНИКАЦИЯ  134

Автоматизация   134

Темплейти на препоръки и указания за гостите  139

Ревюта   147

Допълнителни шаблoни   148

Как да намерим онлайн комуникатор?   149

ПРОМЯНА ИЛИ ОТМЯНА НА РЕЗЕРВАЦИЯ  156

ЩЕТИ, СИГУРНОСТ, КРАЖБИ   157

Основните неща   157

Къде да внимаваме с исковете за щети?   159

За какво можем да искаме допълнително обезщетение?   159

Как да заведем щета?   160

Връщане на пари на госта (компенсация)  162

СЪХОСТОВЕ И ПОМАГАЧИ   163

SUPERHOST   164

ВРЪЗКА С AIRBNB   166

ПРОБЛЕМИ СЪС СЪСЕДИ   169

РЕД ЗА КАТЕГОРИЗАЦИЯНА ИМОТА  172

Промени в Закона за туризма от 2018 г.  175

GOOGLE MAPS   181

BOOKING.COM –ЗАСЛУЖАВА ЛИ СИ?  183

ФОРМИ ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ДЕЙНОСТТА  186

Физическо лице   186

Фактуриране: Регистрация на ФЛ по ДДС (чл. 97А)  186

Решението  186

Защо практичността на тази норма е безумна спрямо определени случаи на физически лица?  188

Патентен данък: физическо лице  категоризиран имот  189

Фирма (Юридическо лице)  190

ФИКТИВНИ АНУЛАЦИИ НА РЕЗЕРВАЦИИ  193

НАЕМЕН АРБИТРАЖ  194

БЪДЕЩЕТО НА AIRBNB И ТУРИЗМА В БЪЛГАРИЯ  195

Airbnb  197

Китай  198

Пазарът на Airbnb в България  198

ПРЕГОВОРИ  199

В РЕЗЮМЕ   200

БЛАГОДАРЯ   205

СПИСЪК С ПОМОЩНИ РЕСУРСИ   206

ДИСКЛЕЙМЪР   207

Извадки от книгата

Предимства и недостатъци за имот в Airbnb

Бърз поглед върху плюсовете и минусите от реализация на имот в Airbnb.

Предимствата:

  • Повече пари. Приходите от краткосрочни наеми носят по-голяма печалба в сравнение с дългосрочните наеми. Това важи при условията, за които обръщам внимание в тази книга. Ако се приложат принципите, посочени тук, успехът ни в Airbnb е гарантиран.
  • Потоци пари. Airbnb ни изплаща приходите до 24 часа след настаняване на госта. Това означава, че имаме приходи поне няколко пъти в месеца на фона на алтернативата от веднъж месечно при дългосрочен наемател.
  • Имотът се изхабява по-бавно и по-малко. Когато например Джон и Марта от Ирландия гостуват в София, те искат да са навън, да разглеждат града и страната. В апартамента ни ще се прибират да си вземат душ и за да спят. В повечето случаи такъв е типажът на гостите в Airbnb. Това означава, че имотът не се използва толкова интензивно, колкото от наематели на дългосрочен наем. Ако Иван и Мария от Ямбол живеят в имота дългосрочно, ще се възползват от него на 100% => имотът ще се амортизира много по-бързо.
  • Гъвкавост/възможност да ползваме имота. Налага ни се да ползваме временно апартамента? Идват ни гости за празниците и искаме да ги настаним? Или правим ремонт вкъщи и трябва да се изнесем? Блокираме календара в Airbnb за желаните дати и си ползваме имота. С наематели на дългосрочен наем това е невъзможно да се случи.

Минусите:

  • Загуба на време и нерви в управление на имота в Airbnb, разправии с гости, календари, резервации. Това може да бъде преодоляно със системността и принципите, за които става дума в тази книга.
  • Проблеми със съседи. Има вероятност в началото да възникне напрежение със съседите в сградата. В книгата има специална секция за това как да преодолеем този минус. В крайна сметка дейността ни в Airbnb е напълно законна.

Относно цените за покупка на имоти

Допреди декември 2008 г. всички казваха, че цените на имотите никога не падат. Събитията в края на 2008 г. и след това, през 2009 г., показаха друго. Никой не може да каже какво ще се случи в бъдещето – нито с пазара на имоти, нито с пазара на каквото и да било друго.

Един критерии, който може да бъде полезен при анализ на ситуацията дали сега е добър момент за покупка: Има ли голям оптимизъм? Всички останали купуват ли? Всички ли вярват, че винаги всичко ще е наред, че икономиката ще продължи да расте, че цените на имоти ще продължат да растат? Цари ли оптимизъм? Ако отговорът е „да“, то за нас това е знак, че трябва да сме много внимателни и консервативни. В такива ситуации вероятността да загубим пари е по-голяма от вероятността да пропуснем възможности.

От друга страна, ако вместо оптимизъм, цари песимизъм, всеки е притеснен и пазарът е в стагнация или в корекция, то за нас това е знак, че трябва да бъдем смели и да действаме. В такива ситуации вероятността да спечелим пари е много по-голяма от вероятността да загубим.

Централно място в двете ситуации по-горе заема рискът. Във времена на повсеместен оптимизъм рискът за нас е голям. Във времена на повсеместен песимизъм рискът за нас е нисък.

Какъв апартамент е подходящ?

През годините съм получaвал множество въпроси от този тип:

  • Колко голям трябва да бъде?
  • Може ли да е студио?
  • Mоже ли да е с една спалня?
  • С две спални по-добре ли е?

Отговорът винаги е относителен. Но нека разгледаме различните видове апартаменти.

Още извадки:

Медии

По медийни въпроси  – чувствам се комфортно във всички формати. Участвал съм в ТВ предавания на живо и на запис (новинарски емисии по БТВ, БНТ1 и други; “Преди обед” на БТВ, сутрешни блокове на БНТ1 и ТВ7, специализирани предавания по ТВ Европа, БНТ1, Bulgaria on Air и др.), участвал съм в радио предавания по Националното радио, Дарик и други, участвал съм в подкастове, давал съм интервюта за вестници и списания като Капитал, в-к Труд, в-к 24 часа, списание Тема, списание Forbes и др.

За контакт с PR екипа ми, моля пишете имейл до hi @ expana . bg

Линкове с повече информация за мен:
www.nennoff.com
Facebook: s.n.nenov
LinkedIn: snenov
Twitter: s_nenov
Facebook страница на книгата с актуални новини

 

Остави имейл по-долу, ако желаеш да получаваш известия за нови статии и новини по темата на книгата.

Отзиви